Het Zandkasteel: transformatie van oude bank naar appartementen
Het voormalige NMB gebouw is in 1983-1986 gebouwd als hoofdkantoor van de Nederlandse Middenstand Bank (NMB) naar het ontwerp van Alberts & van Huut Architecten. Aronsohn raadgevende ingenieurs was destijds adviseur constructies. De laatste gebruiker, de ING Bank, heeft elders huisvestingsplannen gerealiseerd waardoor dit unieke gebouw is vrij gekomen voor een tweede leven.
In de jaren ‘90 was het volgens onderzoek het meest gewaardeerde moderne gebouw van Nederland, in 2007 ontving het de derde plaats in de verkiezing voor mooiste gebouw van Nederland (het hoofdkantoor van de Gasunie in Groningen, ook een ontwerp van Albert & Van Huut, de 1e plaats), en ontving het gebouw de Betonprijs 1987 in de categorie utiliteitsbouw. Daarnaast werd het gebouw in 2017 benoemd tot eerste gemeentelijk monument in Amsterdam Zuidoost. Tevens was het voorbestemd om één van de gebouwen met het laagste energieverbruik ter wereld te zijn. Het kantoor is één van de grootste bedrijfspanden in Amsterdam, het omvat: 58.000 m² kantoor en 28.000 m² parkeergarage en heeft een totale oppervlakte van 86.000 m².
Eind 2015 werd bekend dat het hoofdkantoor wordt verbouwd tot een appartementencomplex. Het pand was in handen van de Amerikaanse vastgoedinvesteerder Cairn, die het tot 2019 verhuurde aan ING. In de plannen van de nieuwe eigenaar, G&S Vastgoed en OVG Real Estate, wordt uitgegaan van zo’n 500 appartementen. Hierbij is het kantoor van Max van Huut opnieuw ingeschakeld. Daarnaast is in het complex ruimte voor maatschappelijke voorzieningen, nieuwe kantoorruimten en winkels.
In december 2019 verkocht G&S Vastgoed en OVG Real Estate zeven van de tien torens aan woningbouworganisatie Wonam en projectontwikkelaar Zadelhoff. Deze twee partijen verbouwen de zeven torens tot woningen, horeca en parkeren. Aannemer IBB Kondor, onderdeel van VolkerWessels, voert het project uit.
In 2018 kocht de gemeente Amsterdam al drie van de tien torens om deze te verbouwen voor een internationale school. Deze verbouwing wordt door Van Wijnen uitgevoerd.
Het uiterlijk van het gebouw wordt bepaald door tien torens van verschillende hoogtes, waarvan de muren licht hellend zijn. Er is nauwelijks een muur die verticaal is. Samen vormen de torens een wispelturige ‘S’ en bijgevolg kijken weinig kantoren uit op de openbare weg. Zie figuur 3 voor het totale overzicht van bovenaf. De tien torens zijn drie tot zes verdiepingen hoog en zijn allemaal gebouwd op een podium bestaande uit een interne straat met dubbele verdiepingshoogte en onder het hele plot een parkeergarage op maaiveldniveau. Het relatief grote buitenmuuroppervlak bestaat bijna volledig uit geprefabriceerde betonnen binnenspouwblad en gemetselde buitenspouwblad.
Het gebouw gaat ruimte bieden aan een groot aantal appartementen, stadswoningen en penthouses. Hiervoor zullen 7 van de bestaande bouwdelen gerenoveerd en verbouwd worden van kantoorgebouwen naar woongebouwen. Het begane grondniveau van torens G en H zullen gevuld worden met commerciële functies te denken aan horeca en winkels.
In onderstaande figuur 4 is de plattegrond van één van de bouwdelen weergegeven. Dit structuur komt regelmatig terug in de overige bouwdelen. De bestaande constructie van elk bouwdeel is volledig opgebouwd uit een betonnen casco. De opbouw van de constructie is als volgt te beschouwen:
De tien torens bestaan vanaf de 1e verdieping en hoger uit schuine dragende binnenspouwbladen uitgevoerd in 180mm dikke geprefabriceerde betonelementen, een in het werk gestorte betonnen kern in het midden en drie extra draagpunten in het midden van elke vleugel. De verdiepingsvloeren bestaan hoofdzakelijk uit in het werk uitgekiste betonvloeren van 300mm dik.
Het hele podium onder de torens is opgetrokken uit een in het werk gestorte betonconstructies bestaand uit schuine kolommen onder de gevels en een kern ter plaatse van elke toren. De aanbouwen bestaan tot op interne straatniveau ook uit in het werk gestorte betonconstructies, hier bovenop zijn voornamelijk lichte staalconstructies toegepast.
Ten behoeve van het Zandkasteel transformatie hebben diverse constructieve ingrepen plaatsgevonden. Hieronder worden enkele aspecten benoemd:
Kenmerkend voor kantoor naar woningbouw transformaties is dat de vloeren overwegend voldoende draagvermogen hebben voor het extra gewicht van het nieuwe vloerpakket dat bijna altijd bovenop de bestaande deklagen wordt aangebracht. Versterkingen aan vloeren zijn over het algemeen het gevolg van nieuwe vides, installatieschachten en trappenhuizen.
Voor gebouwen met relatief dunne betonvloeren kunnen qua geluid extra maatregelen nodig zijn in de vorm van (verzwaarde) zwevende dekvloeren en akoestisch ontkoppelde plafonds. De vloeren van het zandkasteel bestaan overwegend uit 300mm dikke betonvloeren en voldoen wat dat betreft ruimschoots.
Vanuit het oogpunt van veiligheid en gebruiksvriendelijkheid wordt er in het algemeen ook het nodige herzien met betrekking tot ontsluitingen. Bij het Zandkasteelproject hebben liften extra stopplaatsen gekregen en is er een noodtrappenhuis toegevoegd in een van de torens. Tevens zijn hiervoor diverse doorbraken gerealiseerd.
In principe geldt voor daglicht dat de bestaande situatie als ondergrens geldt, het mag dus niet slechter worden gemaakt. In de praktijk is de verhuur of verkoopbaarheid bepalend en zijn bij gebouwen met relatief kleine gevelopeningen aanpassingen in de gevel onvermijdelijk. De gevels van Het Zandkasteel zijn dragend maar moesten wel aangepast worden vanwege de kleine ramen. Hiervoor zijn bestaande ramen vergroot en extra ramen toegevoegd. Waar nodig zijn hiervoor aan de binnenzijde stalen portaalconstructies toegepast die per verdieping boven elkaar zijn uitgelijnd. Hiermee is gedeeltelijk de dragende functie van de betonnen binnenspouwbladen overgenomen.
In het podium zijn een groot deel van de eerder genoemde constructieve aanpassingen verricht om de nieuwe functies te kunnen faciliteren. De bestaande betonconstructie van het podium is relatief robuust uitgevoerd waardoor veel mogelijk bleek te zijn zonder grootschalige versterkingen.
Gebouwen moeten voldoen aan de normen die van toepassing zijn op het moment van het aanvragen van de omgevingsvergunning. Op basis hiervan wordt deze verleend, het rechtens verkregen niveau. Dit geldt ook voor aanpassingen aan constructieonderdelen van bestaande gebouwen, deze moeten voldoen aan de actuele normen. Het gevolg kan zijn dat alleen al door het verschil in normen constructieve maatregelen genomen moeten worden, hier moet bij verbouwprojecten in een vroeg stadium aandacht aan besteed worden om tijdig op te kunnen acteren.
Aronsohn is de oorspronkelijke constructeur van het pand geweest en beschikt over een zeer compleet constructief archief. Vanwege de omvang en de relatief complexe constructie is dit een must geweest.
Lees hier meer over de oude NMB Bank.
Projecteider | Aronsohn Constructies
Opdrachtgevers \ Wonam, Zadelhoff en gemeente Amsterdam
Architect \ Alberts & van Huut Architecten (oorspronkelijk en transformatie)
Adviseur constructies \ Aronsohn Constructies
Uitvoerende partijen \ IBB Kondor (7 torens) en Van Wijnen (3 torens)
Status complex \ Gemeentelijke monument
Vloeroppervlak \ 86.000m2 waarvan 58.000m2 kantoor en 28.000m2 parkeergarage
Werkzaamheden Aronsohn:
Constructief ontwerp
Bestektekeningen
Detailtekeningen en berekeningen